Att hitta en byggare

Med bygglovet säkrat så borde det ju bara vara att hitta en byggare nu. Det visade sig vara betydligt svårare än man skulle önska.

INITIAL KONTAKT MED EN BYGGENTREPRENÖR
På rekommendation hade vi fått tips om en byggare som enligt uppgift byggde bra och hyfsat billigt. Vid våra initiala kontakter med honom hade han nämnt ett ungefärligt kvadratmeterpris INKLUSIVE moms på X SEK/kvm. Vi tyckte att det var värt att upprätthålla kontakten med honom, men trots ritningsmaterial etc så hände det inte så mycket på den fronten, mest en massa snack. Han hade hållt fast vid de X SEK/kvm under en längre tid, men sista gången vi hade kontakt med honom så var det helt plötsligt X SEK/kvm PLUS moms. Helt plötsligt var det alltså 25% mer än vad han hade gett som indikativt pris innan, förmodligen berodde det på att han trodde att affären var i hamn. Då stängde vi den dörren!

KONTAKTER MED STENHUSFABRIKANTER
Vi ville bygga ett hus i sten och vi visste att tex Örementhus och Roxi stenhus byggde så, så vi pratade med dem. Eftersom huset som redan låg där hade en källare så ville vi ta tillvara källaren även med ett nytt hus.
Örementhus ville först att den rivningsentreprenör som de brukade använda, skulle ta en titt på källarbjälklaget och säga om det skulle kunna gå att bygga något på det. Svaret vi fick därifrån var att källarbjälklaget var oanvändbart och det enda som gällde var att riva allt. Det var i det läget inte ett av våra alternativ eftersom vi i första hand ville bygga nytt fast med källaren i behåll. Då ville inte Örementhus vara med. På det hela taget fick vi dock ett bra bemötande av Örementhus och det uppskattade kvadratmeterpriset var bra.

Roxi stenhus hade vi också kontakt med, men vi fick inga bra ”vibbar” därifrån. Dessutom var kvadratmeterpriset mycket högre än vad vi ville betala (och detta gällde alltså hus från deras egen katalog, dvs källaren skulle i så fall bort).

ALLMÄN OFFERTFÖRFRÅGAN
Istället bestämde vi oss för att gå ut med en offertförfrågan till några olika byggare. Att ta fram ett bra förfrågningsunderlag kostar en hel del pengar, så för att veta om priset för en generalentreprenad skulle landa inom rimlighetens gräns så behövde vi först skicka ut en offertförfrågan för att få ett indikativt pris baserat på
1) en egenhändigt utformad beskrivning av vad huset skulle innehålla för material och
2) bygglovsritningen.

Resultatet blev följande:

* lokalt svenskt byggföretag med svensk arbetskraft:
Inget svar, vid påminnelse så fick vi svaret att offerten skulle komma om tre dagar, naturligtvis kom det ingen offert. Vid nästa påminnelse skulle offerten komma efter två veckor, och naturligtvis kom det ingen offert. Vid tredje gången skulle offerten komma om en månad och guess what!?
Resultat: Det kom ingen offert!

* Bolag med polskfödd svensk, ej utbildad byggare, som ägare. Arbetskraften skulle vara polsk. Han var ömsom långsam, ömsom på hugget, men lämnade i alla fall en indikativ offert som initialt såg ok ut.
Resultat: det kom en offert och byggaren gick vidare till vår riktiga upphandling

* Bolag med polskfödd svensk, ej utbildad byggare, som ägare. Arbetskraften skulle vara polsk och ukrainsk. Offerten som lämnades var så pass låg att vi anade att han inte var seriös alt. överutnyttjade sin arbetskraft.
Resultat: det kom en offert men vi valde att inte gå vidare med byggaren

* Svensk byggare med litauisk arbetskraft, känd för att göra väldigt mycket jobb i den by där vi bor. Indikativt hade vi fått priset 20-25.000 SEK/kvm, vilket vi tyckte var åt skogen för högt för vad vi tyckte att vi ville betala, men vi ville ändå ge honom chansen. Det kom aldrig någon komplett offert. Det kom en deloffert på en del av byggmaterialet. Detta pris var hutlöst högt! (det var dock ej byggarens ”fel” utan en lokal leverantör av byggnadsmaterial)
Resultat: ingen komplett offert. (det ska dock nämnas att vi har använt denna byggare för lite renoveringsarbete på vårt nuvarande hus och vi har bara goda erfarenheter av honom och hans firma)

* Bolag med polskfödd svensk som hade jobbat länge i Sverige och i Polen. Denna byggare var duktig på att snacka. Detta bolag kom till oss ursprungligen på rekommendation av vår arkitekt.

VI BESLUTADE OSS FÖR ATT GÖRA EN UPPHANDLING
Detta bolags svar, tillsammans med den andra polske entreprenören, gjorde att vi beslutade oss för att gå låta det gå vidare med en riktig upphandling och därmed ge arkitekten i uppdrag att ta fram ett förfrågningsunderlag i form av;

– byggdelsbeskrivning
– rumsbeskrivning (denna gjorde vi till största delen själv)
– initial fönsteruppställning
– administrativa föreskrifter

När detta material var framme, så gick vi återigen ut med en offertförfrågan, denna gång endast till två leverantörer, de två polskättade byggarna.
Det slutade med att den förstnämnda polacken lämnade ett anbud som var påtagligt högre än det företag som det till slut landade på, vi valde nämligen den andra polacken efter att ha kollat upp hans referenser (tack Anders i Malmö, Sten i Södra Sandby och Ulf i den intillliggande byn för referenserna och all er input och svar på alla mina frågor om entreprenören ifråga), dessutom tog vi en kreditupplysning på företaget.

Av någon anledning drog dock hela processen ut på tiden och det kändes som om vi vacklade mellan hopp och vanmakt. Å ena sidan såg det ut som att vi äntligen funnit en entreprenör som ville bygga, å andra sidan så svarade entreprenören inte på det sätt som vi ville i hans offerter. Vi tycktes missförstå varandra.

DETALJERAD BESKRIVNING I ANBUD OCH KONTRAKT
Tanken med vår offertförfrågan var att allt enligt det framtagna förfrågningsunderlaget skulle ingå, utom det som uttryckligen dokumenterades som att det inte skulle ingå. På så sätt hoppades vi att komma undan framtida slingranden om att det ena eller det andra inte skulle ingå. Saken var den att vi antingen inte var riktigt tydliga eller att den valda entreprenören inte riktigt förstod våra tankar, för de två gånger vi bad honom att anpassa sitt anbud efter hur vi ville se det så fick vi ett nytt anbud som såg ungefär likadant ut igen.
Istället fick vi alltså anbud innehållande vilka moment som ingick och det stod inte mycket om vilket material som ingick. Det kunde alltså tolkas som en skillnad mellan vad han ansåg att han skulle leverera och vad vi ville att han skulle leverera.

Till slut blev vi så trötta på alltsammans att vi beslöt att vi skulle skriva hans anbud utifrån de anbud han lämnat hittills och att vi skulle ta fram ABS05-kontraktet.
Detta material skulle alltså han läsa igenom och ta ställning till. Det gick kanske runt 5-6 veckor åt för att göra dessa dokument och då vacklade vi åt det tveksamma hållet där viss osäkerhet infann sig.

JURIDISK GRANSKNING AV ANBUD OCH KONTRAKT
För att vara säker på att dokumenten skulle hålla rättsligt, anlitade vi en advokatfirma i Malmö, Luterkort, för att granska avtalet och anbudet så att det var vattentätt och faktum är att de endast hade en anmärkning på hur avtal/anbud var skrivet.
När detta var korrigerat så gav vi dokumenten till entreprenören och väntade på hans svar.
(det kan nämnas att vi fick tips om Luterkort från Villaägarnas Riksförbund där vi är medlemmar sedan några år tillbaka)

DET BÖRJADE DRA IHOP SIG TILL BESLUT
Strax innan, skulle det visa sig, vi fick ihop avtalet så annonserade vi ut vår tomt på Blocket för att se om vi kunde dra oss ur utan att göra någon förlust och det hade vi säkert kunnat. Intresset var enormt stort från de presumtiva spekulanterna. De, liksom vi, visste nog att det inte fanns fler än tre lediga tomter i denna by och vårt annonserade pris var förhållandevis lågt satt.
Utöver att vi kunde kolla om vi kunde dra oss ur med ekonomin i behåll så var faktiskt annonsen på Blocket också en del i beslutsunderlaget, dvs vi skulle då få fram vårt alternativ om vi istället valde att inte bygga.Till slut så skrev i alla fall byggentreprenören på avtalen och bygget kunde dra igång. Underskriften kom den 13/4 2008.

ÄNTLIGEN!   …men detta var början på vårt helvete…

[Edit: efter att byggprojektet var klart]
Byggföretaget som fick jobbet hette för övrigt ENS (Euro Network & Byggservice AB) och entreprenören ifråga fick initialerna BS pga hans namn, senare kom vi på att BS också kunde stå för ”bull shit”.